Зі вступом в 2004 р. у силу нового Цивільного Кодексу законодавство України, яке регулює відносини у будівництві, стало більш докладним і «прописаним» (в «старому» ГК глава 29 «Підряд на капітальне будівництво»- займала півсторінки великим текстом). З урахуванням вимог оновленого законодавства, Мінбуд (наказ № 3 від 02.10.2005 р.) розробив Примірний договір підряду в капбудівництві. Документ цей об'ємний, однак, має незаперечну перевагу - він дуже повно розглядає всі значущі моменти будівництва. Об'ємність тексту договору часто «лякає» договірні сторони. Тому на папері пишуть мінімум, а про решту домовляються усно, «по-джентльменськи». З часом «джентльменські наміри» однієї зі сторін тануть, а «постраждала сторона» оказиваема з договором, який не гарантує виконання її прав. Адже «що написано пером, не витягнеш і сокирою». А що не написано - вже в договір не вставиш. І з таким «усіченим» контрактом, навіть у суді буває дуже важко (або навіть неможливо) що-небудь довести.
Отже, помилка № 1: не потрібно прагнути до стислості договору, особливо якщо ця стислість досягається шляхом виключення з договору важливих умов.

Предмет - «річ у собі». Помилка № 2

За договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу. Предмет договору - це докладний перелік всіх покладених на підрядника робіт. Тут обов'язково вказують найменування об'єкта будівництва, його місцезнаходження, склад і обсяг робіт, виконуваних підрядником (відповідно до ПСД). Дуже важливо: у ПСД в процесі будівництва вносяться зміни - це має знайти відображення в предметі договору. Підрядник повинен не забувати, що якщо в договорі написано, що він буде штукатурити 100 м2, а насправді, за усною домовленістю, зробили 1000 м2 (але при цьому не внесли зміни в договір) - то замовник вам може і не заплатити - адже про «зайвої» роботи «не домовлялися». Отже, помилка № 2. Всі усні переговори, відповідно до якого змінюються обсяги робіт (або інші істотні умови договору) повинні знайти своє відображення у договорі. Зміни до договору, як правило, вносять шляхом підписання додаткової угоди.

Ціна і кошторис. Помилка № 3

Відповідно до ст. 843 ГК, в договорі підряду визначається ціна роботи або способи її визначення. Як правило, при укладенні договору будівельного підряду, ціна визначається на підставі кошторису (твердої або приблизної).
Важливо: при укладанні договору підрядник повинен потурбуватися про те, щоб кошторис був обов'язково підписана замовником (причому підписання замовником розрахунку договірної ціни не може замінити підпису замовника на кошторисі). Необхідність цього випливає із ст. 844 ЦК, відповідно до якої «кошторис набирає чинності та стає частиною договору підряду з моменту її затвердження замовником».
Таким чином, якщо на кошторисі не варто візи замовника, то, вважайте, її взагалі немає. Ця проблема не надумана. Справа в тому, що, як правило, кошторис формується в спеціальній комп'ютерній програмі (часто це АВК). Стандартна кошторисна програма передбачає в кінці розрахунків підпису «Склав» і «Перевірив», а підписи замовника «Погоджено» або «Затверджую» немає. Звідси робиться висновок - не передбачено підпису замовника, значить, і погоджувати з ним не обов'язково. Всі кошторисники в цьому впевнені на 100% (і, що буває забавно, щиро намагаються переконати в цьому суддю під час процесу). Це - помилка № 3. Норми Цивільного Кодексу мають більшу силу, ніж ДБН або будь-які інші нормативні акти Держбуду. І в разі звернення до суду з позовом за таким договором, не підписану замовником кошторис суду як докази не прийме.
До чого це призводить в результаті? Автор має досвід судового процесу, в якому, з-за непідписаний замовником кошторису, довелося проводити експертизу в КНДІСЕ з метою підтвердження відповідності кошторису і розрахунку договірної ціни. І хоча справа закінчилася для підрядника благополучно (процес ми виграли), але неподпі ¬ санна вчасно кошторис коштувала позивачеві декількох місяців часу (експертиза - справа не швидке) і декількох тисяч гривень (експертиза - це не безкоштовно).

Приймаються роботи. Помилка № 4

Відповідно до ст. 882 ГК Замовник, що одержав повідомлення від
підрядника про готовність до передачі виконаних робіт, зобов'язаний негайно розпочати їх приймання. Буває, що Замовник не поспішає підписувати акт виконаних робіт. Що робити підрядникові у цьому випадку? Дуже просто - якщо одна зі сторін відмовляється від підписання акта, про це зазначається в акті, який підписується другою стороною. При цьому, акт підписаний однією стороною може бути визнаний судом недійсним лише тоді, коли мотиви акту іншою стороною будуть визнані судом обгрунтованими (п.4 Ст. 882ГК).
Можна прийняти і "профілактичні» заходи. Автор рекомендує, наприклад, включати в договір пункт такого змісту: «Якщо протягом п'яти днів після здачі роботи, наданий підрядником акт здачі-приймання виконаних робіт не буде підписаний замовником або повернутий підряднику з мотивованим відмовою, робота вважається прийнятою замовником і підлягає оплаті.
І про помилку № 4 - фіксуйте факт передачі актів замовнику. Тут, знову ж таки, не місце «усної творчості» - всі взаємовідносини підрядника із замовником повинні мати «письмові» сліди. У нашому випадку, наприклад, це може бути повідомлення пошти з датою вручення акта замовнику.

Що має бути в договорі?

У договорі підряду на капбудівництво обов'язково повинно бути: (суттєві умови договору):
1. Предмет договору.
2. Ціна договору.
3. Терміни виконання робіт.
4. Права та обов'язки сторін.
5. Порядок залучення субпідрядників.
6. Порядок проектного і мат ¬ но-технічного забезпечення будівництва.
7. Порядок контролю якості робіт і матеріалів.
8. Порядок прийняття об'єкта (робіт).
9. Порядок розрахунків за виконані роботи.
10. Гарантійні терміни і порядок усунення дефектів.
11. Ризики випадкового знищення або пошкодження об'єкта, їх страхування.
12. Порядок забезпечення виконання ¬ ня зобов'язань та відповідальність сторін.
13. Порядок врегулювання суперечок.
14. Порядок зміни і розірвання договору.

Олена Жукова, директор АФ «Сайвена-Аудит»